Convertir un local en vivienda en Vigo: requisitos, licencia y comunidad

Respuesta corta: en Vigo un bajo comercial se puede convertir en vivienda si está en un edificio de pisos y en suelo urbano o de núcleo rural. Desde 2025 la ley gallega lo pone más fácil: basta con 2,40 metros de altura libre, la vivienda puede tener la puerta directamente a la calle y no hace falta plaza de garaje. Lo que no cambia es que necesitas licencia del Concello, un proyecto firmado por un técnico y que la vivienda cumpla las normas de habitabilidad de Galicia. Y antes de nada, mirar los estatutos de la comunidad.

Lo contamos porque en Vigo ya está pasando. La Gerencia de Urbanismo acaba de dar licencia para convertir cuatro locales del número 29 de la calle Zaragoza en cuatro estudios de entre 63 y 71,2 metros cuadrados, con un presupuesto de obra de 112.500 euros, según VigoÉ (6 de noviembre de 2026) y La Voz de Galicia (7 de noviembre). Con la obra, el edificio pasará de 28 a 32 viviendas, según La Voz. Lo hemos mirado en el Catastro: el edificio, de 2009, tiene hoy 28 viviendas en las plantas altas y el bajo cubierta y cinco locales comerciales en la planta baja. Y no es un caso aislado: en 2025 Urbanismo concedió 52 licencias de cambio de uso de bajos a vivienda, que sumaban 90 pisos, según el Atlántico. En la oficina nos lo preguntan cada vez más: "tengo un bajo cerrado desde hace años, ¿lo puedo vender como vivienda?".

Qué dice la ley gallega para convertir un local en vivienda

La norma es el artículo 76 de la Ley 5/2024, de medidas fiscales y administrativas de Galicia, en vigor desde el 1 de enero de 2025 y aplicable directamente en todos los concellos desde el mes de mayo de ese año (cuatro meses después). Permite que los locales de uso terciario (comercios, oficinas) pasen a uso residencial con dos condiciones:

• Que estén en un edificio existente de viviendas colectivas, es decir, un edificio de pisos. Un local en una nave o en un edificio solo de oficinas no entra.
• Que estén en suelo urbano o de núcleo rural.

Si el edificio se hizo en suelo de un promotor público o destinado a vivienda protegida, la vivienda nueva también tendrá que ser protegida y hará falta autorización del Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS).

Lo más importante es que no hace falta cambiar el plan urbanístico para hacerlo: la ley dice expresamente que basta con el título habilitante del Concello "sin que sea necesario tramitar previamente una modificación del planeamiento urbanístico". El texto es el mismo en el DOG del 31 de diciembre de 2024 y no lo ha tocado ninguna ley posterior.

Un bajo cerrado en un edificio de pisos ya no es solo un local: puede ser una vivienda.

Ojo con una cosa: cada concello puede acordar en pleno no aplicar este artículo en todo o en parte de su término municipal, para proteger el comercio de una zona. En Vigo no hemos encontrado ningún acuerdo de ese tipo, y la propia licencia de la calle Zaragoza se ha dado acogiéndose a este artículo, según VigoÉ. Aun así, antes de comprar un local para convertirlo, conviene confirmarlo en Urbanismo para esa calle en concreto.

Requisitos para convertir un local en vivienda en Vigo

La ley gallega flexibiliza algunas cosas, pero la vivienda tiene que cumplir el resto de normas de edificación y de habitabilidad. Estas son las excepciones que da el artículo 76:

• Altura libre de 2,40 metros, en lugar de los 2,50 que se piden con carácter general en Galicia. Las normas de habitabilidad de Galicia (Decreto 29/2010, reformado por el Decreto 128/2023) recogen lo mismo para los cambios de uso de locales a vivienda.
• Puerta directa a la calle: la vivienda no tiene por qué entrar por el portal.
• Sin plaza de garaje obligatoria: estas viviendas quedan exentas de la reserva de aparcamiento.
• Humos y ventilación: la extracción de humos de la cocina se puede sustituir por filtros homologados, y las ventilaciones que tendrían que subir a la cubierta pueden ir por las fachadas interiores.

Y esto es lo que sigue haciendo falta, según las normas de habitabilidad de Galicia:

• Un programa mínimo: estancia, cocina, baño, lavadero, tendedero y espacio de almacenamiento. Si es un estudio con una sola estancia, el salón tiene que tener al menos 25 metros cuadrados y caber en él un cuadrado de 3,30 metros de lado.
• Luz y ventilación natural en la estancia mayor, que tiene que dar a la calle, a una plaza o a un patio de manzana suficientemente amplio.
• Intimidad en planta baja: la parte de la ventana desde la que se ve el interior tiene que quedar al menos a 1,80 metros sobre la acera, salvo que haya una franja privada de 2 metros delante, una parte inferior opaca o lo que diga la normativa municipal. Es el detalle que más proyectos complica en un bajo a pie de calle.
• Cumplir el Código Técnico de la Edificación: su artículo 2.6 dice que "en todo cambio de uso característico de un edificio existente se deberán cumplir las exigencias básicas del CTE" (aislamiento, ruido, seguridad en caso de incendio, accesibilidad...).

Licencia del Concello de Vigo para el cambio de uso

En Vigo el cambio de uso a vivienda necesita licencia previa, no basta con una comunicación previa. Lo dice la ordenanza municipal de licencias en sus anexos: están sujetas a licencia previa las obras que tengan por objeto cambiar los usos del edificio, "inclúense os cambios de uso a usos residenciais". Encaja con la Ley del suelo de Galicia, que exige licencia para las obras que necesitan proyecto de edificación.

En la práctica, los pasos son estos:

• Encargar el proyecto a un arquitecto, que comprueba si el local cumple altura, luz, ventilación e intimidad antes de que gastes nada más.
• Pedir la licencia en la Gerencia Municipal de Urbanismo con ese proyecto.
• Pagar el impuesto de obras (ICIO), que en Vigo es el 3,5 % del presupuesto de ejecución, como te contamos en cuánto cuesta construir una casa desde cero en Vigo, más la tasa de la licencia.
• Hacer la obra y, al terminar, el certificado final del técnico.

¿Hace falta permiso de la comunidad de propietarios?

Depende de lo que digan el título constitutivo y los estatutos del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal permite al dueño de un local hacer obras dentro de él si no tocan la seguridad, la estructura ni el aspecto exterior del edificio y no perjudican a otros vecinos, "debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad" (artículo 7.1). Lo que no permite es hacer actividades prohibidas en los estatutos (artículo 7.2).

El Tribunal Supremo ha dicho que el simple hecho de que el inmueble figure como "local" no impide destinarlo a vivienda si no hay una prohibición expresa en el título o en los estatutos (sentencia 535/2013, de 12 de septiembre, del Pleno de la Sala de lo Civil, recurso 1347/2010). Si los estatutos sí lo prohíben, cambiar esa regla exige la unanimidad de todos los propietarios (artículo 17.6 de la ley).

Hay otra cosa a tener en cuenta: si la obra toca la fachada (abrir o cambiar huecos, poner una puerta nueva de vivienda), eso ya afecta a un elemento común y no es una obra solo de tu local: lo normal es que necesites el visto bueno de la junta de propietarios, salvo que los estatutos ya lo permitan. Que la ley gallega deje dar a la vivienda una puerta directa a la calle no quita ese permiso de los vecinos. Por eso lo primero, antes de comprar, es pedir los estatutos y la nota simple del local.

Impuestos al comprar un local para hacer vivienda en Galicia

Si compras el local a un particular, pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que en Galicia es del 8 % para los inmuebles con carácter general (artículo 14 del Decreto Legislativo 1/2011). Las rebajas para vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad que explicamos en el artículo del ITP en Galicia son para viviendas, y un local no lo es en el momento de comprarlo.

La misma ley tiene un tipo del 6 % para inmuebles que se compran para rehabilitarlos de inmediato y que al terminar las obras tienen uso de vivienda. Tiene condiciones estrictas: que conste en la escritura, que las obras acaben en menos de 36 meses desde el pago del impuesto, presentar la licencia y las facturas, y que la obra cuente como rehabilitación según la Ley del IVA. Si encaja o no en tu cambio de uso hay que estudiarlo antes de firmar.

Después de la obra, el cambio de uso se declara en el Catastro en un plazo de dos meses desde la licencia (artículo 16 de la Ley del Catastro y artículo 28 de su reglamento), y conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad para poder venderlo e hipotecarlo como vivienda.

¿Merece la pena convertir un bajo en vivienda en Vigo?

Puede merecer mucho la pena. Un bajo cerrado en un edificio de pisos no da nada y sigue pagando IBI y comunidad (lo contamos en cuánto cuesta mantener un piso en Vigo); convertido en vivienda, entra en el mercado que más demanda tiene ahora en la ciudad. Pero no todos los locales valen: los que no tienen fachada a la calle o a un patio amplio, los que están por debajo de 2,40 metros de altura o los que tienen una fachada difícil de adaptar a la norma de intimidad pueden no salir adelante.

Si eres propietario, la decisión no es solo "obra sí u obra no": también puedes vender el local con el estudio previo hecho, que es lo que de verdad le interesa a un comprador. Y si piensas vender después la vivienda ya terminada, tienes los gastos e impuestos de esa venta en gastos de vender un piso en Vigo.

Preguntas frecuentes

¿Se puede convertir un local en vivienda en Vigo? Sí, si está en un edificio de pisos y en suelo urbano o de núcleo rural, con licencia del Concello y cumpliendo las normas de habitabilidad de Galicia, según el artículo 76 de la Ley 5/2024.

¿Qué altura mínima tiene que tener un local para hacerlo vivienda en Galicia? 2,40 metros de altura libre entre el suelo y el techo acabados, frente a los 2,50 metros que se exigen con carácter general.

¿Necesito plaza de garaje para convertir un bajo en vivienda? No. Las viviendas que salen de este cambio de uso están exentas de la reserva de plazas de aparcamiento.

¿Basta con una comunicación previa en el Concello de Vigo? No. La ordenanza de licencias de Vigo exige licencia previa para los cambios de uso a residencial, con proyecto de un técnico.

¿Necesito el permiso de la comunidad de vecinos? Solo si los estatutos o el título constitutivo prohíben destinar el local a vivienda o si la obra afecta a elementos comunes como la fachada. Las obras interiores hay que comunicarlas antes a quien represente a la comunidad.

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