Qué mirar en una nota simple antes de comprar un piso en Vigo

Respuesta corta: la nota simple es el resumen de lo que el Registro de la Propiedad sabe de un piso: de quién es, cómo se describe y qué cargas tiene. Se pide por internet en la web de los Registradores por 9,02 euros más IVA y suele llegar en menos de dos horas. Antes de firmar unas arras hay que mirar tres cosas: que quien vende sea de verdad el dueño, que no haya embargos ni cargas que no se vayan a cancelar y que lo que te enseñan (garaje, trastero, metros) sea lo que está inscrito. Te lo explicamos apartado por apartado.

Qué es la nota simple y para qué sirve

Es un extracto de lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad sobre una finca. La Ley Hipotecaria, en su artículo 222, dice que la nota simple tiene valor puramente informativo: sirve para saber cómo está el piso, pero no da fe en un juicio. Para eso existe la certificación registral, que firma el registrador y que casi nunca hace falta en una compraventa normal.

Para quien compra es el primer filtro serio. Lo que dice el vendedor, lo que pone el anuncio y lo que ves en la visita puede no coincidir con lo inscrito, y es mucho mejor descubrirlo antes de entregar dinero que después.

Cuánto cuesta la nota simple y en qué Registro de Vigo se pide

Se pide en la web del Colegio de Registradores: buscas la finca por dirección, referencia catastral o el código registral (IDUFIR), pagas y la recibes por correo electrónico. El precio oficial es de 9,02 euros más IVA, y el plazo medio es de menos de dos horas.

En Vigo hay seis Registros de la Propiedad, del número 1 al 6, y los seis están en el mismo edificio: la Rúa Real, 31, en el Casco Vello. A cada uno le corresponde una parte de la ciudad, pero no hace falta saber cuál es el tuyo: la web lo localiza sola a partir de la dirección.

Lo primero: la descripción del piso

La nota empieza describiendo la finca: dirección, planta, superficie, linderos y, si los tiene, los anejos. Aquí hay que comparar con calma:

• Metros. Compara la superficie inscrita con la del anuncio y con la del Catastro. Pequeñas diferencias son normales, porque cada uno mide de una forma. Diferencias grandes son una pregunta que hay que hacer antes de seguir, sobre todo en casas antiguas y fincas, donde en Galicia es frecuente que el Registro, el Catastro y la realidad no coincidan del todo.
• Garaje y trastero. Si te venden el piso "con plaza de garaje", la plaza tiene que aparecer como anejo en la nota del piso o tener su propia nota como finca independiente. Si no aparece en ningún sitio, lo que te están vendiendo es un uso, no una propiedad.
• Lo que no está. Una terraza cerrada, una buhardilla convertida en habitación o un bajo unido al piso pueden no estar inscritos. No siempre es un problema, pero conviene saberlo antes de pagar por esos metros.

Si hay dudas con los límites de una finca o de un patio, te interesa leer por qué usar un patio durante años no te hace propietario.

Quién es el dueño de verdad

El apartado de titularidad dice quién es el propietario, en qué porcentaje y por qué título (compra, herencia, donación). Es donde aparecen las sorpresas más habituales:

• Casados en gananciales. Si el piso es ganancial, tienen que firmar los dos, aunque solo uno haga de vendedor en las visitas.
• Varios dueños. Si es de tres hermanos, firman los tres o alguien con poder de los tres. Uno solo no puede vender el piso entero.
• Usufructo y nuda propiedad. Si un padre o una madre tiene el usufructo, la venta del piso libre necesita también su firma. Lo explicamos en comprar un piso en nuda propiedad en Vigo.
• Titular fallecido. Si el piso sigue a nombre de alguien que ha fallecido, primero hay que hacer e inscribir la herencia. Se puede firmar, pero el calendario cambia. Te lo contamos en heredar un piso en Vigo.

Las cargas en la nota simple: lo que más hay que vigilar

Al final de la nota está el apartado de cargas. Lo que puedes encontrar, de lo más tranquilo a lo más serio:

• "Sin cargas". Lo ideal.
• Afecciones fiscales. Son notas que dicen que la finca queda afecta al pago de un impuesto de una operación anterior, por si Hacienda la revisa. Salen en casi todas las notas y, salvo casos raros, no son una deuda pendiente.
• Hipoteca. Muy habitual y no es un problema si se cancela el día de la firma. Lo normal es que parte del precio vaya directamente al banco del vendedor y que en la escritura quede pedida la cancelación. Lo que no debe pasar nunca es que compres un piso con la hipoteca de otro viva.
• Limitaciones de vivienda protegida. Si el piso es de protección oficial, puede tener un precio máximo de venta y requisitos para el comprador. Mira quién puede acceder a la vivienda pública en Vigo.
• Servidumbres. De paso, de luces, de vistas. Normalmente se pueden asumir, pero hay que entender qué suponen.
• Embargos y anotaciones preventivas. Aquí hay que parar. Un embargo significa que el piso responde de una deuda del vendedor. Se puede comprar, pero solo con el embargo cancelado o con la cantidad necesaria retenida en la firma para cancelarlo.

Lo que no debe pasar nunca es que compres un piso con la hipoteca de otro viva.

Fíjate también en si la nota habla de documentos pendientes de despacho. Quiere decir que alguien ha presentado en el Registro algo que todavía no está inscrito: una venta, una hipoteca, un embargo. Hasta saber qué es, no conviene firmar nada.

Lo que la nota simple no te cuenta

La nota es imprescindible, pero no lo dice todo. Hay cosas que tienes que pedir aparte:

• Deudas con la comunidad. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, quien compra responde con el propio piso de las cuotas que deba el anterior dueño del año en curso y de los tres años anteriores. Pide al vendedor el certificado del administrador de que está al corriente.
• El IBI. Pide el último recibo pagado.
• Si hay inquilino. La nota no dice si el piso está alquilado. Si lo está, el contrato puede seguir con el nuevo dueño: lo explicamos en qué pasa con el inquilino si el casero vende.
• Situación urbanística. Obras sin licencia, expedientes del Concello o el estado del edificio no salen en el Registro. Si hay dudas, se pregunta en Urbanismo o a un técnico.

Cuándo pedir la nota simple al comprar un piso

Antes de firmar las arras. Es el momento clave, porque después ya hay dinero en juego. Si la nota tiene algo que resolver (una hipoteca que cancelar, una herencia sin inscribir), lo correcto es dejarlo escrito en el contrato de arras como condición. Te lo explicamos en las arras al comprar un piso en Vigo y en las condiciones suspensivas y resolutorias.

Y una tranquilidad: antes de la firma en la notaría, el notario vuelve a consultar el Registro, así que lo que haya entrado en esos días también se ve.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una nota simple? 9,02 euros más IVA por finca si la pides por internet en la web del Colegio de Registradores. Si el piso tiene garaje o trastero como fincas independientes, cada uno tiene su propia nota.

¿Cuánto tarda en llegar? Por internet, el plazo medio es de menos de dos horas.

¿Puedo pedir la nota simple de un piso que no es mío? Sí. Se pide con un interés legítimo, como estar pensando en comprarlo, y la web te pide indicar el motivo.

¿La nota simple dice si el piso tiene deudas de comunidad? No. Para eso hay que pedir el certificado del administrador de la comunidad, porque el comprador puede acabar respondiendo de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores.

¿Una hipoteca en la nota simple es mala señal? No, es muy habitual. Lo importante es que quede cancelada el día de la firma con parte del precio.

¿Quieres que revisemos la nota simple del piso que te gusta?

En cada compra que gestionamos pedimos y revisamos la nota simple antes de las arras, y te contamos en lenguaje claro lo que dice. Llámanos al 611 44 51 55, escríbenos por WhatsApp o contacta con nosotros.