Heredar o vender una finca sin escrituras en Galicia: qué hacer paso a paso

Respuesta corta: una finca "sin escrituras" se puede heredar y se puede vender, pero antes conviene saber qué falta exactamente. A veces hay escritura y lo que falta es la inscripción en el Registro; otras veces solo hay papeles privados, como una partija o un contrato a mano; y otras no hay nada. En los tres casos hay solución: la escritura de herencia, más un acta de notoriedad o un expediente de dominio ante notario, permite inscribirla. Lo que no conviene es ponerla a la venta sin saber cuál es tu caso, porque si el comprador necesita hipoteca, la finca tiene que estar inscrita antes de firmar.

Qué significa que una finca no tenga escrituras

En Galicia oímos "no tiene escrituras" casi todas las semanas, y casi nunca significa lo mismo. Lo primero es averiguar en cuál de estas tres situaciones estás:

1. Hay escritura, pero la finca no está inscrita. El abuelo compró ante notario en los años sesenta, pero nunca llevó la escritura al Registro. Es el caso más fácil.
2. No hay escritura, pero hay papeles privados. Una partija hecha a mano entre hermanos, un testamento antiguo, un contrato de compra firmado en casa, recibos de la contribución. No sirven por sí solos para inscribir, pero sí como prueba.
3. No hay nada escrito. La finca "siempre fue de la familia" y lo sabe toda la aldea. También tiene arreglo, aunque cuesta más.

Para saberlo, se busca la finca en el Registro de la Propiedad por su dirección o referencia catastral. Lo explicamos en qué mirar en una nota simple. Y se pide la certificación catastral, que va a hacer falta en cualquier caso.

Heredar una finca sin escrituras: qué hacer

Heredar una finca que no está inscrita no impide aceptar la herencia. Los herederos firman ante notario su escritura de aceptación y adjudicación, presentan el Impuesto de Sucesiones como con cualquier otro bien y, con esa escritura en la mano, ya tienen un título público. Lo contamos con más calma en heredar un piso en Vigo.

Lo que cambia es el paso siguiente, la inscripción:

• Si el fallecido tenía escritura (caso 1), su escritura y la de herencia forman un doble título, la vía rápida del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Basta con que la escritura del fallecido tuviera más de un año el día de su muerte, que es cuando los herederos adquieren, aunque la herencia se firme mucho después.
• Si el fallecido no tenía escritura (casos 2 y 3), el notario puede hacer un acta de notoriedad que declare que era el dueño al menos un año antes de morir. Esa acta, más la herencia, también es doble título. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo confirmó en una resolución publicada en el BOE el 13 de junio de 2026. Aquí es donde las partijas antiguas, los testamentos y los recibos valen oro.
• Si no hay pruebas suficientes, queda el expediente de dominio del artículo 203 de la misma ley: más lento, con aviso a todos los vecinos y un edicto en el BOE.

Las diferencias entre los tres caminos, con sus plazos, las tienes en cómo inmatricular una finca no inscrita en Galicia.

Una partija hecha a mano en los años setenta no sirve para inscribir, pero puede ser la prueba que el notario necesita.

Un consejo práctico: si sois varios hermanos, decidid antes qué vais a hacer con la finca. Si uno se la va a quedar y los demás van a cobrar su parte, o si se va a vender, la forma de hacer la herencia cambia, y también los impuestos. Hay fórmulas gallegas pensadas para esto, como la apartación o el pacto de mejora, si los padres aún viven.

Vender una casa o finca sin escrituras en Vigo

La ley no prohíbe vender una finca que no está inscrita. Pero el comprador asume cosas que con una finca inscrita no asumiría, y eso se nota en cuántos compradores hay y en el precio.

Si el comprador necesita hipoteca, la finca tiene que estar inscrita. El Código Civil, en su artículo 1875, dice que es indispensable inscribir la hipoteca para que exista, y sobre una finca sin inscribir no se puede. En teoría se podría inscribir todo a la vez el día de la venta, pero la mayoría de los bancos piden ver la finca ya inscrita y con la nota simple limpia antes de firmar.

Ojo con la nota de los dos años. Si la finca se inscribe por doble título, la nota simple dirá durante dos años que la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no funciona todavía (artículo 207). Hay bancos que no aceptan esa nota. Con el expediente de dominio no aparece. Si vas a vender a alguien con hipoteca, conviene preguntar a su banco antes de elegir el camino.

Si el comprador paga sin hipoteca, la propia escritura de compraventa puede servir como segundo título para inscribir, siempre que tú tengas una escritura de al menos un año (una herencia cuenta desde el fallecimiento). Así se inscribe a nombre del comprador directamente.

Nuestra recomendación casi siempre es la misma: regularizar antes de anunciar. Una finca inscrita, con el Catastro cuadrado, se vende antes y mejor, y no se cae a mitad de camino. En nuestra experiencia en Vigo y su comarca, las casas con los papeles en regla reciben más visitas y ofertas más serias.

Comprar una finca sin escrituras: lo que tienes que pedir

Si eres tú quien compra, no tienes por qué descartarla, pero sí protegerte:

• Pide la búsqueda en el Registro y la certificación catastral antes de pagar nada.
• Pide ver los papeles del vendedor: escritura, herencia, partijas, testamentos.
• Si la finca se va a inscribir antes de la venta, déjalo escrito en las arras como condición: si no se inscribe en un plazo, recuperas lo que hayas pagado. Te lo explicamos en las condiciones suspensivas y resolutorias y en los tipos de arras.
• Si vas con hipoteca, cuéntaselo al banco desde el principio y pregunta si acepta una finca recién inmatriculada.

Preguntas frecuentes

¿Se puede heredar una finca que no tiene escrituras? Sí. Los herederos aceptan la herencia ante notario como con cualquier otro bien. Después, esa escritura sirve para inscribirla, junto con la del fallecido o con un acta de notoriedad.

¿Se puede vender una finca sin escrituras? Sí, la ley no lo prohíbe, pero si el comprador necesita hipoteca la finca tiene que estar inscrita antes. Por eso lo normal es regularizarla antes de venderla.

¿Sirve una partija privada para inscribir una finca? Por sí sola, no, porque el Registro pide escrituras públicas. Pero puede ser una prueba muy útil para que el notario declare en un acta de notoriedad quién era el dueño.

¿Qué pasa si el Catastro no coincide con lo que dicen los papeles? Hay que corregirlo antes, porque los tres caminos para inscribir exigen la certificación catastral de la parcela y que coincida con la descripción de la finca.

¿Puede inscribirse la finca a nombre del comprador directamente? Sí, si el vendedor tiene una escritura de al menos un año (en una herencia, contado desde el fallecimiento): la compraventa hace de segundo título.

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