"Vamos a firmar unas arras" es una de las frases que más se escucha cuando alguien encuentra piso en Vigo y quiere asegurarlo antes de que se lo quiten. El problema es que casi nadie se para a preguntar qué tipo de arras está firmando, y ahí es donde luego aparecen los disgustos. No todas las arras son iguales ni tienen las mismas consecuencias si algo se tuerce. Vamos a explicarlo con calma, como si fuera la primera vez que oyes hablar de esto.
Que son las arras, para empezar
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor cuando ambos se ponen de acuerdo en comprar y vender un piso, antes de llegar a la notaría a firmar la escritura definitiva. Sirven para reservar la vivienda, dejar constancia del acuerdo y comprometer a ambas partes mientras se preparan los trámites, la hipoteca o los papeles.
Hasta aquí todo el mundo está de acuerdo. Lo que cambia, y mucho, es qué pasa si una de las dos partes se echa atrás. Y según el tipo de arras que se hayan firmado, la respuesta es completamente distinta.
El Código Civil solo regula de forma expresa un tipo de arras, en el artículo 1454. Los otros dos se han ido construyendo a base de sentencias de los tribunales a lo largo de los años. Vamos una por una.
Arras confirmatorias: firmar en serio, sin salida fácil
Las arras confirmatorias son las que refuerzan el contrato y funcionan como un anticipo del precio final. Al firmarlas, ambas partes se comprometen a llevar la compraventa hasta el final. No dan derecho a arrepentirse.
Si compras un piso en Coia con arras confirmatorias y luego cambias de opinión, no puedes simplemente perder el dinero entregado y quedarte tan tranquilo. El vendedor puede exigirte que cumplas el contrato, es decir, que sigas adelante con la compra, o puede reclamarte una indemnización por los daños reales que le hayas causado, siguiendo las reglas generales de incumplimiento de contratos.
Este es el tipo de arras más habitual cuando ninguna de las dos partes menciona nada sobre "desistir" o "arrepentirse" en el documento. Y aquí está el primer aviso importante: los tribunales exigen que quede muy claro por escrito si las arras permiten desistir libremente. Si el contrato solo dice cosas como "en concepto de señal" o "a cuenta del precio", sin más, lo normal es que se interprete como arras confirmatorias, aunque las partes pensaran que estaban firmando otra cosa.
Arras penitenciales: la salida que sí cuesta dinero
Estas son las únicas que el Código Civil regula de forma expresa, en el artículo 1454. Permiten que cualquiera de las dos partes se arrepienta del contrato sin necesidad de dar explicaciones, a cambio de un precio fijado de antemano.
Las reglas son simples: si el comprador es quien se echa atrás, pierde la cantidad entregada como arras. Si es el vendedor quien se arrepiente, tiene que devolver el doble de lo recibido.
Ejemplo real: firmas arras penitenciales de 6.000 euros por un piso en Bouzas. Si tú decides no seguir adelante, esos 6.000 euros se quedan en manos del vendedor, sin más consecuencias. Si es el vendedor quien decide no vender, tiene que devolverte 12.000 euros.
La clave, y esto lo repite constantemente la jurisprudencia, es que el carácter penitencial tiene que quedar dicho de forma expresa e inequívoca en el contrato. No basta con citar el artículo 1454 de pasada. El documento tiene que decir claramente que cualquiera de las partes puede desistir, con esas consecuencias económicas. Si eso no está escrito con claridad, un juez puede acabar tratando esas arras como confirmatorias, con un régimen mucho más exigente para quien quiera echarse atrás.
Arras penales: la garantía por si alguien incumple
Las arras penales no buscan dar una salida fácil a nadie, sino todo lo contrario: fijan de antemano cuánto va a costar incumplir el contrato. Funcionan como una cláusula penal, algo bastante habitual también en otros tipos de contratos.
Aquí no hay derecho a arrepentirse sin más. Si una de las partes incumple sus obligaciones, la cantidad pactada como arras actúa como indemnización ya fijada, sin que la otra parte tenga que demostrar el importe exacto del perjuicio sufrido. Eso sí, si el daño real termina siendo mayor que la cantidad pactada, normalmente no se puede reclamar más de lo que se acordó en las arras, salvo que el contrato diga expresamente lo contrario.
Se ven sobre todo en operaciones algo más complejas, como compraventas entre profesionales o pisos vendidos sobre plano por una promotora, donde interesa dejar muy cerrado qué pasa si el comprador no se presenta a firmar la escritura.
Como saber que arras estas firmando
La palabra "arras" por sí sola no dice nada. Lo que importa es la redacción exacta de la cláusula:
Si el contrato dice que cualquiera de las partes puede desistir libremente, perdiendo o devolviendo el doble del importe, son penitenciales.
Si el contrato fija una cantidad como indemnización para el caso de incumplimiento, pero no permite el desistimiento libre, son penales.
Si el contrato solo habla de una cantidad entregada como señal o a cuenta del precio, sin mencionar el derecho a desistir, lo más probable es que se trate de confirmatorias.
Por que esto importa tanto en Vigo ahora mismo
Con el mercado tan tenso como está en la ciudad, mucha gente firma arras el mismo día que visita el piso, casi sin leer el documento entero. Y ahí está el riesgo real: si necesitas financiación y firmas unas arras confirmatorias sin más, y luego el banco te deniega la hipoteca, puedes acabar debiendo una indemnización aunque el motivo no dependa de ti. Con arras penitenciales bien redactadas, o con una condición suspensiva de financiación añadida al documento, esa situación se resuelve de otra forma, mucho menos dolorosa para el bolsillo.
Antes de firmar cualquier documento de arras en Vigo, conviene tener claro qué tipo estás firmando y qué pasa exactamente si algo se tuerce por el camino, algo que también se cruza con el momento actual del euríbor y las hipotecas y con esa duda tan habitual entre quienes buscan piso en la ciudad y temen equivocarse.
Si estás a punto de firmar unas arras en Vigo y quieres que revisemos el documento antes de comprometerte, en Inmobiliaria Falcón te acompañamos en todo el proceso. Escríbenos al 611 44 51 55 o consulta nuestros servicios en inmofalcon.com.